SEPA

EN CHIFFRES
 

Le savoir-faire de la SEPA dans les domaines de l’aménagement, de la construction, du renouvellement urbain et de l’environnement, est aujourd'hui reconnu sur le territoire des Pyrénées-Atlantiques et des Hautes-Pyrénées.


Activités 2016 par métier :



  • 29% Construction
  • 32% Lycées
  • 27% Aménagement
  • 10% Renouvellement urbain
  • 2% Environnement

Activités 2016 par type de contrat :



  • 44% Mandat
  • 33% Concession d'aménagement
  • 9% Opération propre
  • 9% AMO
  • 5% Etude

MODES D'INTERVENTION

La nature du contrat qui lie la SEPA à son donneur d'ordre public ou privé, diffère selon le mode opératoire envisagé. Ces contrats ont en commun de permettre aux Maîtres d’Ouvrages d’externaliser la mission, en minimisant les moyens humains et matériels qu’ils mettent en jeu. La SEPA intervient sur les projets, tant en amont pour étudier et optimiser les conditions de leur réalisation (études de faisabilité et/ou de programmation, pilotage d’études pré-opérationnelles), qu’en phase opérationnelle pour gérer et assurer le suivi de leur exécution.

Assistance à Maîtrise d’Ouvrage - Conduite d’opération

L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage et la Conduite d’Opération sont des contrats qui permettent à la SEPA d’assister un maître d’ouvrage, pour suivre un projet sur les aspects opérationnels, administratifs, juridiques et, s’il y a lieu, financiers.

La SEPA intervient aux côtés du maître d’ouvrage pour le conseiller et l’assister dans le suivi du projet.

Mandat (ou maîtrise d'ouvrage déléguée)

Mode d'intervention traditionnel en aménagement et construction, le mandat est le contrat qui permet au donneur d’ordre public ou privé (le mandant) de déléguer la maîtrise d'ouvrage d'une opération à la SEPA (le mandataire).

Le mandat implique un degré d’intervention de la SEPA supérieur à une assistance à maîtrise d’ouvrage classique : le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant, il le représente dans les actes de gestion du projet, signe les marchés et assure le règlement des dépenses avec les fonds préalablement mis à disposition par le mandant.

Le mandant garde néanmoins la maîtrise du projet : il définit le programme et l’enveloppe financière, valide le choix de la maîtrise d’œuvre et des entreprises intervenantes, est régulièrement tenu informé par le mandataire du déroulement du projet, décide de la réception des travaux. Le mandataire intervient donc en partenariat étroit avec le mandant.

Ce mode d'intervention concerne généralement la construction d'équipements publics (groupes scolaires, équipements sportifs et de loisirs, résidences pour personnes âgées, mairies, aménagements et réseaux divers,…) ou privés (bâtiments tertiaires ou industriels, locaux professionnels).

Dans le cadre du mandat, la SEPA peut apporter une facilité de trésorerie au mandant en préfinançant une quote-part des dépenses.

Concession d’aménagement

Cette solution contractuelle concerne les opérations d’aménagement (dans le cadre de procédures de ZAC ou de permis d’aménager, mais aussi dans un contexte hors procédure) à vocation exclusive ou mixte d’habitat, zones industrielles, commerciales ou artisanales, zones touristiques ou autres.

C'est un contrat qui permet à une collectivité publique, après avoir défini le programme d’aménagement (périmètre de la zone, partis d’urbanisme, densité, équipements publics à créer, …) de confier la maîtrise d’ouvrage du projet à un opérateur aménageur. La SEPA intervient alors directement en son nom propre, dans le cadre des impératifs contractuels fixés par la collectivité.

La SEPA, aménageur, a pour missions principales d’acquérir les terrains (par voie amiable, voie d’expropriation ou préemption si nécessaire), les aménager, assurer la vente des terrains aménagés ou bâtis, et remettre les équipements publics réalisés à la collectivité.

Dans ce cadre, la collectivité externalise le financement et une partie du risque opérationnel assumé par l’aménageur selon une répartition définie dans le contrat, tout en conservant la possibilité d’être associée aux décisions stratégiques et à la validation des projets.

VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) / CPI (contrat de promotion immobilière)

La SEPA peut vendre un ensemble immobilier « clés en mains » : directement maître d’ouvrage, elle assure la construction d’immeubles à vocation tertiaire, commerciale ou de locaux d’activités artisanales ou industrielles, voire à vocation mixte habitation / activités professionnelles. Le choix contractuel s’opère entre la VEFA et le CPI, selon que la SEPA ou le client est propriétaire du foncier support de l’opération.

Dans les deux cas, la SEPA s’engage à construire un bâtiment décrit, pour un prix et dans des délais définis avant commencement des travaux avec le preneur final. Il s’agit donc d’un montage aux risques de la SEPA qui fait en conséquence l’objet d’un examen particulier au niveau du Conseil d’Administration de la SEM après un avis d’un Comité d’Evaluation et de Suivi des Risques.

PERSPECTIVES, STRATÉGIE D'ENTREPRISE

Contexte :



Le contexte dans lequel évolue la SEPA, et les inquiétudes sur le maintien de son niveau d’activité lui permettant de pérenniser son organisation, ont conduit à la réalisation d’un projet stratégique en 2015 / 2016, pour les quatre ans à venir (objectif 2020).

Cette démarche stratégique avait pour objectif :
  • D’assurer le développement de l’entreprise dans un contexte et au sein d’un environnement de plus en plus contraignants
  • De renforcer, développer l’esprit d’entreprise en associant les collaborateurs dans une démarche participative

Le Conseil d’Administration a décidé de retenir un scénario offensif, à savoir un scénario de développement / conquête sur de nouveaux segments, en complément de la consolidation de segments existants. Les segments stratégiques retenus sont donc :

Consolider / améliorer deux segments existants :

  • Le développement économique, associé à l’immobilier d’entreprises
  • Le médico-social

Sachant que la SEPA continue de s’investir sur trois autres segments existants :


  • Aménagement habitat / Renouvellement Urbain / Logements
  • Immobilier Région (lycées département 64)
  • Equipements publics hors lycées
Développer / conquête sur deux nouveaux segments :

  • La valorisation patrimoniale
  • la rénovation énergétique

CHIFFRE D'AFFAIRES

PAR SEGMENTS
 

La baisse de l’activité traditionnelle de la SEPA sur les mandats et AMO d’équipements publics (hors Lycées), depuis plusieurs années, nécessitait de trouver des relais de croissance, pour stabiliser et consolider le chiffre d’affaires opérationnel.

Le projet stratégique a acté une augmentation raisonnable de 25 % en 2015 à 42 % en 2020 de la part des opérations à risques (concessions d’aménagement au risque du concessionnaire + opérations immobilières).
On constate une accélération de cette tendance, avec dès 2016, une part des opérations à risques qui passent à 34 % et une prévision de l’ordre de 38 % en 2017. Ces opérations à risques permettent de compenser la baisse des produits opérationnels liés à l’activité traditionnelle de la SEPA.

Il faut noter que les nouveaux segments (valorisation patrimoniale et rénovation énergétique) ne peuvent pas être encore des relais de croissance importants à ce jour dans la mesure où ils nécessitent un effort de développement important.


 

Répartition du CA 2016 par segments stratégiques :



  • 32% Immobilier Région (Lycées 64)
  • 25% Aménagement habitat/R.U/Logements
  • 22% Dév. Eco. / Immobilier d'entreprises
  • 13% Equipements publics (hors lycées)
  • 8% Médico-social